Rủi ro mua chung cư hình thành trong tương lai và cách hạn chế

Câu nói “Khách hàng là thượng đế” đã trở thành một nguyên tắc quan trọng trong kinh doanh, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản căn hộ chung cư. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế khó khăn hiện nay, khi giá trị của đồng tiền ngày càng được đánh giá cao, liệu những người mua nhà, tức là “thượng đế” của các nhà phát triển bất động sản, có phải đối mặt với những rủi ro khi mua chung cư không? Hãy cùng Vinhomegroup tìm hiểu những rủi ro trong bài viết dưới đây.

Rủi ro mua chung cư hình thành trong tương lai

Dự án mở bán dù chưa đủ điều kiện

Thỉnh thoảng, chúng ta chứng kiến những sự kiện mở bán hoành tráng, với không gian sang trọng và sự tham gia đông đảo của hàng trăm nhà đầu tư. Tại những buổi này, mọi người đều hân hoan trò chuyện về những ưu điểm của dự án sắp tới và đắn đo liệu nên đầu tư ngay từ giai đoạn giữ chỗ hay không.

Sau khi MC trên sân khấu kết thúc phần giới thiệu, không khí sôi động, môi trường buôn bán nóng hổi, các nhà đầu tư tỏ ra tin tưởng và tiến hành thanh toán. Tuy nhiên, chỉ vài tháng sau đó, sự thật trắng trợn khiến người mua phải thất vọng khi dự án không được cấp phép xây dựng và không đáp ứng đủ điều kiện để phát triển. Trong khi đó, chủ đầu tư đã “phủi tay” và rời khỏi dự án với số tiền lớn, để lại môi trường đầy rủi ro và bất ổn cho những nhà đầu tư không may đã tin tưởng vào sự kiện mở bán ban đầu.

Theo quy định của Điều 55, Điều 56 Luật Bất động sản năm 2014, các dự án chung cư hình thành trong tương lai, khi muốn kinh doanh, phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện cũng như đáp ứng đủ các quy định về bảo lãnh trong quá trình bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Nguy cơ này chủ yếu xuất phát từ việc người mua không hiểu rõ các quy định và thiếu quá trình kiểm tra cẩn thận hồ sơ trước khi thực hiện thanh toán. Mặc dù theo quy định pháp luật, dự án chỉ được phép kinh doanh khi đáp ứng đủ các điều kiện, nhưng thực tế cho thấy nhiều chủ đầu tư, vì mục tiêu lợi nhuận, có xu hướng làm lơ. Có những trường hợp dự án chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn gọi là giấy bự) cho cả dự án, hồ sơ chưa được duyệt nhưng đã tiến hành mở bán.

Nhà xây chưa được cấp phép

Đặc biệt, đối với những dự án nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư thường phải xây xong phần móng trước khi muốn mở bán. Nhiều người không am hiểu về quy định này, dẫn đến việc chủ đầu tư “làm mặt” và giải thích rằng vì đây là dự án hình thành trong tương lai, nên cần huy động vốn trước rồi mới tiến hành xây dựng. Tuy nhiên, điều này không đúng với quy định của pháp luật.

Đối với dự án hình thành trong tương lai, đặc biệt là các khu phức hợp và nhà chung cư, ngoài những giấy tờ pháp lý theo quy định tại Điều 55 của Luật kinh doanh Bất động sản, thực tế đòi hỏi phải xây xong phần móng, đạt khoảng 20% tiến độ xây dựng của tòa nhà.

Hơn nữa, Sở Xây Dựng còn có quy định rằng để một dự án nhà ở hình thành trong tương lai có thể kinh doanh, nó phải được Sở nghiệm thu phần móng và thông tin này phải được công bố trên website chính thức của Sở Xây Dựng. Sau khi đáp ứng đủ các điều kiện theo luật định, dự án mới được coi là đủ điều kiện để mở bán.

Một điều kiện quan trọng khác là dự án phải có sự bảo lãnh của một ngân hàng thương mại lớn tại Việt Nam. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện tiếp xúc xây dựng dự án theo đúng tiến độ đã cam kết và buộc phải hoàn tiền cho người mua, ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm hoàn trả trước. Điều này nhằm đảm bảo an ninh tài chính cho người mua nhà, vì vậy, nhà đầu tư cần phải nắm rõ quy định này để bảo vệ quyền lợi của mình.

Nhập nhằng chuyện hợp đồng

Khi lần đầu tiên mua chung cư, người mua thường không tránh khỏi sự bất ngờ trước sự đa dạng của các loại hợp đồng. Ban đầu, có vẻ như việc mua nhà chỉ đòi hỏi việc ký một hợp đồng mua bán là đủ, tuy nhiên, khi đến lúc môi giới giới thiệu, người mua mới nhận ra rằng có đủ loại hợp đồng như “Hợp đồng hợp tác đầu tư,” “Hợp đồng hợp tác kinh doanh,” “Hợp đồng góp vốn,” và nhiều loại khác.

Có lẽ nhiều người sẽ tự hỏi, khi chúng ta mua nhà, tại sao lại phải ký những hợp đồng liên quan đến hợp tác hay góp vốn. Để hiểu rõ hơn về những loại hợp đồng này, chúng ta cần tìm hiểu một cách chi tiết và rõ ràng về chúng.

Theo Điều 57 của Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định việc thanh toán khi mua bán hoặc thuê bất động sản hình thành trong tương lai phải được chia thành nhiều đợt.

Hợp đồng mua bán cần phải thể hiện rõ ràng các nội dung

Thực tế cho thấy có nhiều dự án chỉ dừng lại ở việc hoàn tất thủ tục giấy tờ mà không tiến hành xây dựng thực tế gì. Tuy nhiên, các chủ đầu tư vẫn nhanh chóng tổ chức các sự kiện mở bán để huy động vốn “nhanh chóng,” sử dụng các chương trình khuyến mãi với chiết khấu cao để lôi kéo người mua và đẩy họ thanh toán 50-90% giá trị hợp đồng. Người mua thường khó lòng cưỡng lại trước số tiền khá lớn và có thể tiết kiệm được. Họ thậm chí không suy nghĩ đến rủi ro sắp phải đối mặt khi mua nhà.

Tuy nhiên, từ pháp luật, hình thức huy động vốn như vậy không hợp lệ. Luật rõ ràng quy định khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua không được thanh toán toàn bộ giá trị nhà ở cho chủ đầu tư. Hợp đồng mua bán cần phải thể hiện việc thanh toán từng đợt theo tiến độ xây dựng.

Vì vậy, các chủ đầu tư thường lách qua luật lệ bằng cách sử dụng các hình thức hợp đồng khác nhau, có tên gọi phức tạp như hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng góp vốn, … Những hợp đồng này thường không tuân theo mẫu quy định của Bộ Xây Dựng, nhưng chủ đầu tư vẫn thường áp dụng để huy động vốn một cách trái phép.

Không ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư

Khi bước vào giai đoạn ký kết hợp đồng, không ít người cảm thấy thắc mắc về việc tại sao đơn vị ký kết thỏa thuận không phải là chủ đầu tư mà lại là một công ty khác. Mặc dù có lời giải thích là chủ đầu tư đã ủy quyền cho công ty con hoặc công ty hợp tác phát triển và phân phối dự án, nhưng lý giải này vẫn chưa thỏa đáng và việc ký kết mang lại nhiều rủi ro cho người mua nhà.

Thực tế đã chứng kiến nhiều trường hợp người mua đã thanh toán tiền cho công ty dự án, sau đó phải đợi một thời gian dài mà vẫn không thấy dấu hiệu triển khai xây dựng. Sau khi tiến hành điều tra, người mua mới phát hiện rằng công ty dự án đã chuyển toàn bộ số tiền đã thu về cho công ty mẹ, sau đó rút dần chỉ để lại phần “xác” ở đó. Do đó, để đòi lại số tiền đã thanh toán, người mua phải đối mặt với việc đòi nợ từ công ty dự án hay từ chủ đầu tư?

Theo quy định của Điều 8 trong Luật Bảo vệ Quyền lợi Người tiêu dùng, người mua được quyền yêu cầu bên bán hoặc chủ đầu tư cung cấp thông tin chính xác và đầy đủ về các giấy tờ pháp lý cùng với các thông tin cần thiết khác liên quan đến sản phẩm bất động sản.

Không ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư

Chủ đầu tư thường thành lập một công ty riêng với mục đích quản lý dự án hoặc hợp tác với một công ty phát triển sản phẩm để ký hợp đồng ban đầu với người mua nhà. Tuy nhiên, từ góc độ pháp lý, chủ đầu tư mới là người giữ “giấy bự” của dự án và được phép kinh doanh sản phẩm bất động sản, không phải là công ty dự án.

Quan trọng để nhà đầu tư lưu ý rằng cả chủ đầu tư và công ty dự án, mặc dù thuộc cùng một tập đoàn, nhưng có tư cách pháp nhân độc lập. Điều này có nghĩa là trong trường hợp rủi ro pháp lý, tòa án chỉ xem xét hợp đồng của công ty nào thì người mua chỉ có thể kiện công ty đó. Nếu họ đã ký thỏa thuận với công ty dự án, người mua sẽ không có quyền kiện chủ đầu tư.

Để đảm bảo quyền lợi, người mua nhà cần ký hợp đồng với chủ đầu tư chính xác. Để xác định ai là chủ đầu tư thực sự, người mua cần đòi hỏi bên bán cung cấp giấy phép đầu tư và hồ sơ dự án đã được phê duyệt. Một số người mua có thể bỏ qua điều này, nhưng điều này có thể gây rủi ro khi gặp phải chủ đầu tư không đáng tin cậy.

Hiện nay, hầu hết các chủ đầu tư áp dụng cách thức này để đẩy nhanh tiến độ bán hàng. Tuy nhiên, quy trình ký kết hợp đồng của các chủ đầu tư uy tín thường rõ ràng, với công ty dự án ký hợp đồng trước để thu tiền từ người mua. Sau đó, ba bên, gồm chủ đầu tư – công ty dự án – người mua, sẽ ký thỏa thuận chuyển giao hợp đồng cho chủ đầu tư.

Một số trường hợp khác có thể ký với chủ đầu tư trước, sau đó mới ký thỏa thuận chuyển giao qua công ty dự án. Quy trình chuyên nghiệp này là một trong những điểm khác biệt quan trọng giữa chủ đầu tư uy tín và những dấu hiệu lừa đảo.

Rốt cuộc là “50 năm” hay “ổn định lâu dài”?

Sau khi bạn vừa ký kết mua một căn hộ chung cư mà bạn luôn mơ ước, cuộc sống sau này dường như tràn ngập màu hạnh phúc. Tuy nhiên, sự bất ngờ đến vào ngày chủ đầu tư giao sổ hồng khiến bạn giật mình khi phát hiện ra rằng căn hộ mà bạn đang sở hữu chỉ có thời hạn sử dụng là 50 năm.

Trong lòng bạn nảy sinh nghi ngờ có thể là một sự nhầm lẫn nào đó, và vì vậy, bạn quyết định đối thoại với chủ đầu tư để làm rõ vấn đề. Sau khi chủ đầu tư biết được sự bức xúc của bạn về thời gian sở hữu, họ nhẹ nhàng mở lại hợp đồng mua bán và cho bạn xem những điều đã được thỏa thuận. Khi đọc lại, bạn không khỏi ngạc nhiên khi nhận ra rằng chủ đầu tư đã nói đúng.

Rõ ràng trên tờ giấy trắng, chữ mực đen và chữ ký của bạn trong hợp đồng là sự chấp thuận cho việc mua căn hộ với thời hạn sở hữu chỉ là 50 năm. Vậy trong hợp đồng, chủ đầu tư đã ghi rõ điều kiện gì?

Theo Khoản 1 Điều 10 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng quy định nghiêm cấm các tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ lừa dối hoặc gây nhầm lẫn cho người tiêu dùng thông qua hoạt động quảng cáo hoặc che giấu, cung cấp thông tin không đầy đủ, sai lệch, không chính xác.

Không xác định được sổ 50 năm hay lâu dài

Chìa khóa quan trọng của rủi ro này nằm trong các đoạn văn của hợp đồng, chỉ cần một chút thay đổi đã đủ để tạo ra nghĩa khác biệt, tuy nhiên, những người không hiểu biết về pháp lý thì chắc chắn sẽ không phát hiện ra điều này.

Đây là một vấn đề quan trọng và phụ thuộc lớn vào khả năng “đọc hiểu” hợp đồng của người mua nhà. Trong hợp đồng, chủ đầu tư thường sử dụng những câu từ phức tạp, lẫn lộn, họ có thể “chơi xấu” giữa hai khái niệm là “nhà ở” và “nhà được xây dựng trên đất ở”.

Chẳng hạn, trong một dự án bất động sản phức hợp, có nhiều loại sản phẩm khác nhau như căn hộ chung cư, studio, officetel, condotel,… mỗi loại sản phẩm lại tuân theo một quy chế pháp lý khác nhau.

Đặc biệt, đối với căn hộ chung cư, theo quy định của Luật kinh doanh Bất động sản, nhà ở và luật đất đai, loại hình này được coi là nhà ở và thường có thời hạn sở hữu lâu dài, ổn định, trừ khi bị Nhà nước thu hồi để phát triển kinh tế hoặc vì lý do an ninh – quốc phòng.

Ngược lại, các loại hình xây dựng trên đất nhưng không phải là nhà ở, như officetel, condotel, shophouse,… thì thời hạn sở hữu bị giới hạn chỉ 50 năm và có thể được gia hạn tùy theo quyết định của UBND cấp tỉnh.

Do đó, khi chủ đầu tư bán các công trình không phải là nhà ở (officetel, condotel,…), họ thường sử dụng các cụm từ lạm dụng trong hợp đồng như “nhà xây dựng trên đất ở” hoặc “căn hộ du lịch xây dựng trên đất ở”, tạo nên sự nhầm lẫn giữa các loại hình này và nhà ở có sở hữu lâu dài. Điều này phản ánh mục đích của chủ đầu tư là tối đa hóa lợi nhuận, bởi vì mọi người đều biết rằng, xét về diện tích, căn hộ có thời gian sở hữu lâu dài luôn có giá trị cao hơn so với các loại hình khác.

Thỏa thuận một đằng, nhà giao một nẻo

Anh Gia Khang, 38 tuổi, chia sẻ rằng theo thỏa thuận trong hợp đồng, anh sẽ được nhận căn hộ tại tầng 8. Là người kinh doanh, anh đặc biệt quan tâm đến phong thủy và đã dành rất nhiều thời gian để tìm mua căn hộ ở tầng 8 với hy vọng rằng việc mua bán sau này sẽ thuận lợi hơn.

Tuy nhiên, khi dự án hoàn thành, theo quy định đánh số của UBND, căn hộ của anh lại bị thay đổi xuống tầng 7, không giữ được sự thỏa thuận giữa hai bên. Anh Gia Khang phàn nàn, “Đối với những người làm kinh doanh như chúng tôi, vấn đề này rất quan trọng vì chỉ cần lệch số vào những tầng 4, 7, 13,… sẽ rất khó bán do đây là những con số được coi là xui.”

Trong khi đó, chị Nguyệt, 45 tuổi, gặp phải tình huống khó khăn hơn. Vì trước đó đã trải qua mùi hôi thối từ phòng rác bay vào nhà, nên lần này chị đã lựa chọn cẩn thận để không chọn căn hộ gần phòng rác. “Khi nhận bàn giao nhà thô, mình rất hạnh phúc nên cuộc trò chuyện với môi giới cũng diễn ra vui vẻ. Nhưng mình bất ngờ đứng im khi môi giới dừng bước ngay trước phòng chứa rác, và khi nhìn lên, căn hộ đối diện lại chính là căn hộ của mình,” chị Nguyệt chia sẻ.

Chưa hết, tình huống khác của chị Hoài Thu, 32 tuổi, cũng có phần hài hước. Dù chị đã xem xét kỹ lưỡng bản thiết kế và phối cảnh căn hộ, cảm giác không gian nhà rất thoáng đãng, nhưng khi đến nhận nhà, chị Thu phát hiện một cây cột lạ đang đứng nguyên trong căn hộ của mình. Hỏi môi giới, chị chỉ nhận được sự ái ngại từ họ. Môi giới giải thích rằng không thể phá bỏ cây cột này vì chủ đầu tư nói rằng đó là cột chịu lực, nếu phá bỏ, nhà sẽ sập.

Giao nhà không đúng thỏa thuận

Tái hiện một công trình từ bản vẽ trên giấy là một công việc vô cùng khó khăn. Trong quá trình xây dựng, hàng tỷ vấn đề có thể xuất hiện, tác động và làm cho sản phẩm cuối cùng trở nên khác biệt so với thiết kế ban đầu. Nếu nhìn vào trường hợp lệch tầng ở trên, cũng không thể đơn thuần nói là chủ đầu tư sai, vì vị trí tầng nhà vẫn đúng, chỉ là cách đánh số ở tầng trệt tùy thuộc vào quy định khiến mọi tầng bị chênh lệch về số.

Điều này chưa kể đến việc nếu người mua làm đơn kiện, việc đưa ra tòa án cũng khó xử lý, bởi những yếu tố như phong thủy, yêu cầu theo sở thích, thường không được quy định trong hợp đồng. Tuy nhiên, việc này không có nghĩa là khuyến khích người mua nhà nên lờ đi, chấp nhận sự chênh lệch này mà không phản đối. Ngược lại, nhà đầu tư nên đưa thêm vào hợp đồng mua bán những yêu cầu riêng biệt để đảm bảo quyền lợi trong tương lai.

Đồng thời, nếu người mua đã nhận biết được những rủi ro như vậy, nên thỏa thuận trước trong hợp đồng về các điều khoản liên quan đến bồi thường và phạt. Điều này giúp khi có sai lệch xảy ra, việc đòi bồi thường do vi phạm hợp đồng cũng trở nên dễ dàng hơn rất nhiều.

“Mất hút” cả chục m2

Chủ đầu tư thường lợi dụng sự thiếu cảnh báo và thiếu cẩn trọng của một số người mua nhà bằng cách chỉ sử dụng từ “diện tích” trong thỏa thuận, mà không đặc thù rõ đó là căn hộ được tính theo diện tích nào.

Đến khi người mua thanh toán, nhận bàn giao nhà, hoặc thậm chí có người nhận sổ đầy đủ mới bắt đầu phát hiện rằng diện tích trong căn hộ chung cư của họ đang ghi nhận thiếu gần chục mét vuông so với thỏa thuận trong hợp đồng. Khi gặp chủ đầu tư để giải quyết vấn đề, họ thường bảo rằng diện tích ghi trong hợp đồng là diện tích tính từ tim tường nên có sự chênh lệch với diện tích thực tế được bàn giao.

• Tham khảo thông tư 03/2014/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 8-4-2014 do Bộ Xây dựng ban hành.
• Tham khảo Thông tư số 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng
• Tham khảo Khoản 2 Điều 101 Luật nhà ở

Theo quy định hiện nay của Bộ Xây dựng, có hai cách tính diện tích căn hộ, bao gồm diện tích thông thủy và diện tích tim tường. Trong đó, cùng một căn hộ, nhưng tính theo diện tích thông thủy sẽ nhỏ hơn so với diện tích tim tường. Nếu người mua nhà không làm rõ phần tính toán diện tích này, có thể dẫn đến việc tính toán giá nhà sai lệch, trong khi chi phí mua nhà thường được tính theo từng mét vuông.

Chỉ cần sai lệch 1-2m2, người mua có thể mất từ chục đến trăm triệu đồng. Tuy nhiên, người mua có thể yên tâm vì lời giải thích của chủ đầu tư không chính xác. Theo Khoản 2 Điều 101 của Luật nhà ở, diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy. Thêm vào đó, theo Thông tư 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng, diện tích được ghi trong hợp đồng cũng được hiểu là diện tích thông thủy.

Diện tích khi sử dụng  “Mất hút” cả chục m2 so với giấy chứng nhận

Chờ mãi chẳng thấy cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu

Đây là một trong những thách thức khó khăn mà mọi người mua chung cư đều phải đối mặt. Khi dự án hoàn thành, chủ đầu tư chỉ cung cấp giấy phép xây dựng cho toàn bộ dự án, trong khi giấy chứng nhận quyền sở hữu từng căn hộ lại là trách nhiệm của người mua. Lúc này, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư tiến hành các thủ tục để cấp giấy chứng nhận cho căn hộ của họ.

Mặc dù đã thử nghiệm mọi biện pháp, từ giao tiếp nhẹ nhàng đến những lời chỉ trích gay gắt, nhưng chủ đầu tư vẫn giữ sự im lặng, khiến cư dân phải chờ đợi từ 2-3 năm mà chẳng thấy dấu hiệu nào về chiếc sổ hồng. Mọi người đều cảm thấy lo lắng và bất an.

Giấy chứng nhận mãi không được cấp

Trong thực tế, việc trễ trừng giấy chứng nhận quyền sở hữu thường xuất phát từ những nguyên nhân sau đây:

Đầu tiên, tâm lý thụ động của người mua nhà đôi khi là nguyên nhân quan trọng. Mặc dù đó là quyền lợi quan trọng, nhưng chủ nhà thường không chú ý, không tích cực liên hệ hay thúc đẩy chủ đầu tư hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Thứ hai, chủ đầu tư có thể chậm trễ do sự chây ì và không muốn đối mặt với các thủ tục lắt nhắt. Thông thường, họ sẽ chờ đến khi dân cư dọn về và lấp đầy các căn hộ mới bắt đầu thực hiện các thủ tục để tiện lợi hơn.

Thứ ba, quá trình thanh toán cuối cùng, đặc biệt là việc thanh toán 5% còn lại để nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu, có thể là nguyên nhân khiến chủ nhà trì hoãn thủ tục, vì họ có thể chưa sẵn lòng thanh toán số tiền này.

Thứ tư, trong một số trường hợp, chủ đầu tư có thể đã thế chấp “giấy bự” với ngân hàng, gây khó khăn trong quá trình hoàn tất thủ tục.

Cuối cùng, rủi ro cao nhất có thể là do dự án có những sai phạm về mặt pháp lý hoặc thiết kế, khiến chủ đầu tư không thể đăng ký thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Rủi ro mua bán nhà ở chung cư có sẵn

Lập vi bằng mua bán nhà đất thay vì công chứng chứng thực hợp đồng

Trong vài năm gần đây, khi thấy rằng thủ tục công chứng và chứng thực hợp đồng trở nên phức tạp và đòi hỏi nhiều di chuyển, một số người dân đã chọn một hình thức khác đơn giản hơn: lập vi bằng. Trong khoảng thời gian này, báo chí đã dành không ít bài viết để đề cập đến những câu chuyện lừa đảo trong quá trình mua bán nhà và chiếm đoạt tài sản, đặc biệt là thông qua hình thức lập vi bằng này.

Theo Điểm a, khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013, việc lập vi bằng trong giao dịch mua bán nhà đất là vi phạm quy định. Hợp đồng mua bán nhà đất giữa các cá nhân yêu cầu bắt buộc phải được công chứng và chứng thực.

Nói cách khác, khi có giao dịch chung cư giữa các cá nhân, cả hai bên phải thực hiện việc ký hợp đồng trước mặt công chứng viên tại văn phòng công chứng. Công chứng viên sau khi kiểm tra và xác nhận hợp đồng hợp pháp và có hiệu lực sẽ đóng dấu xác nhận. Bên cạnh đó, quá trình chứng thực liên quan đến việc xác nhận chữ ký sẽ được thực hiện tại UBND (tùy thuộc vào loại hợp đồng).

Ngược lại, hình thức lập vi bằng khá đơn giản, chỉ ghi chép lại sự kiện pháp lý giữa hai bên trong giao dịch mua bán. Tuy nhiên, vi bằng chỉ xác nhận rằng vào ngày đó, bên A đã ký hợp đồng với bên B, mà không xem xét nội dung pháp lý của hợp đồng theo quy định của luật hoặc xem xét vi phạm đạo đức.

Do sự hiểu biết về pháp lý chưa đầy đủ, nhiều người dân chọn lập vi bằng vì nó đơn giản, tiện lợi, và ít phức tạp hơn. Tuy nhiên, theo pháp luật, việc mua bán nhà đất giữa người dân phải được công chứng và chứng thực, và việc lập vi bằng không được pháp luật bảo vệ.

Ngoài ra, hợp đồng mua bán nhà đất giữa chủ đầu tư và người dân không yêu cầu công chứng. Tuy nhiên, để tránh trường hợp giấy tờ bị làm giả, người mua có thể thêm điều khoản “hợp đồng này cần phải được công chứng và chứng thực”. Văn phòng công chứng sẽ kiểm tra độ thật giả của giấy tờ với các thiết bị chuyên dụng và nghiệp vụ phát hiện giả mạo. Ngoài ra, họ cũng kết nối với các hệ thống tài sản giao dịch thế chấp và tài sản giao dịch bảo đảm của chủ đầu tư để kiểm tra xem dự án có nằm trong diện thế chấp hay không.

Mua chung cư phải công chứng hợp đồng

Các biện pháp hạn chế rủi ro cho người mua nhà chung cư

• Tham gia vào mọi giao dịch, bất kỳ là mua bán chung cư hay các hợp đồng mua bán khác, người mua cần đòi hỏi người bán cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác và không gian dối về giấy tờ và thông tin pháp lý liên quan đến căn chung cư.
• Khi mọi thỏa thuận đã được ghi chép trong hợp đồng, quan trọng là đọc kỹ và phân tích từng điều khoản để xác định những khoảng trống trong quy định, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của cả hai bên. Các điều khoản quan trọng cần chú ý trong hợp đồng bao gồm thời gian bàn giao và quy định về phạt vi phạm hợp đồng.
• Trong trường hợp mua nhà ở trong tương lai, cần xem xét kỹ rủi ro đã được nêu trước đó để có thể thêm vào hợp đồng các điều khoản về phạt và bồi thường, nhằm đề phòng trường hợp nhà ở tương lai có sự khác biệt so với thỏa thuận ban đầu.
• Người mua cần tuân thủ đúng quy định của pháp luật và đưa hợp đồng đi công chứng để tránh rủi ro làm giả giấy tờ trong quá trình mua bán. Đối với giao dịch giữa chủ đầu tư và người mua, việc yêu cầu công chứng cho hợp đồng mua bán là rất quan trọng.
• Nếu người mua chưa có đầy đủ kiến thức về quy định pháp luật, cần tìm bên bán uy tín để thực hiện giao dịch. Hoặc để đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồng và quyền lợi cá nhân, bên mua cũng nên tìm đến sự tư vấn của luật sư có kinh nghiệm để đưa ra các phương án giải quyết và đánh giá trước vấn đề.

Kiểm tra kỹ mặt bằng

Những kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư cần lưu ý

Trong Điều 407 của Luật Dân Sự năm 2005, Khoản 2-3 đã được quy định rõ ràng về việc nếu chủ đầu tư soạn thảo hợp đồng với những điều khoản lợi ích chủ yếu hướng về phía họ, khi xảy ra tranh chấp, giải thích có lợi sẽ nghiêng về người mua. Các khoản làm tăng trách nhiệm hoặc giảm quyền lợi của người mua sẽ bị vô hiệu hóa, điều này cung cấp cơ sở pháp lý khiếu nại chủ đầu tư khi hợp đồng có vấn đề.

Người mua cần đặc biệt chú ý đến thời hạn chủ đầu tư được giao đất để xây nhà ở thương mại, thời hạn đầu tư của họ và xác nhận rằng các bản vẽ, thiết kế, thi công đã được đơn vị có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, cũng cần kiểm tra liệu dự án có nằm trong diện quy hoạch không đền bù hay không.

Trong hợp đồng, người mua cũng cần lưu ý đến các điều khoản liên quan đến sự thay đổi về luật pháp. Nếu có thay đổi do luật pháp chung thì bên chủ đầu tư sẽ hỗ trợ bán căn hộ thay vì bị buộc phải làm điều đó.

Một số dự án chỉ được phép thuê trong khoảng thời gian xác định, và sau khoảng thời gian này, Nhà Nước có quyền thu hồi lại đất. Người mua cần chú ý đến thời hạn sử dụng chung cư trong trường hợp này.

Đối với diện tích căn hộ, người mua cần làm rõ liệu diện tích được ghi trong hợp đồng là diện tích thông thủy hay diện tích tim tường. Thông tư 03/2014 TT-BXD của Bộ Xây dựng đã quy định rằng diện tích thông thủy là diện tích sở hữu chính xác và là căn cứ để tính giá bán căn hộ. Diện tích này bao gồm cả các phần như tường ngăn phòng, lozza phơi đồ, ban công, v.v.

Cuối cùng, khách hàng có thể bổ sung hoặc thỏa thuận với chủ đầu tư để điều chỉnh và thêm vào hợp đồng những điều khoản có lợi cho người mua.

Chú ý về diện tích thông thủy

Rủi ro khi mua chung cư là một thách thức không tránh khỏi, và quan trọng nhất là khả năng của nhà đầu tư trong việc linh hoạt đối mặt và giải quyết từng vấn đề cụ thể. Vinhomegroup mong rằng bài viết sẽ cung cấp những thông tin hữu ích giúp bạn khi bạn đang xem xét việc đầu tư vào căn hộ chung cư. Bạn có thể tránh được hoặc chuẩn bị cho những phương án giải quyết tốt nhất khi đối mặt với các rủi ro cụ thể.