Mua nhà chung cư cần những giấy tờ gì? Quy trình và thủ tục

Tại các khu đô thị hiện đại – nơi thu hút nhiều người tới sinh sống và làm ăn, xu hướng mua bán căn hộ chung cư đang dần hình thành, phổ biến và chiếm ưu thế trong các loại hình nhà ở. Tuy vậy, mua nhà chung cư cần những giấy tờ gì vẫn còn khá phức tạp và dễ tạo nên rắc rối cho những người mua bán chưa am hiểu. Hãy cùng Vinhomegroup khám phá về quy trình mua bán căn hộ chung cư để việc sở hữu căn hộ của bạn trở nên dễ dàng và nhanh gọn hơn nhé!

Quy trình mua bán căn hộ chung cư đã có sổ hồng

Để sở hữu một căn hộ chung cư có sổ hồng, quá trình giao dịch mua bán cần được thực hiện theo 5 bước: Thỏa thuận ban đầu, đặt cọc căn hộ, hợp đồng công chứng, khai thuế với cơ quan có thẩm quyền, hoàn tất thủ tục.

Sổ hồng – giấy tờ pháp lý quan trọng trong giao dịch chuyển nhượng nhà ở

Bước 1: Thỏa thuận ban đầu 

Chủ sở hữu ban đầu của căn hộ và người bán cần bàn bạn về các thỏa thuận như khoản tiền cọc và tình trạng pháp lý của căn hộ (sổ hồng). Người mua nên tới phòng Địa chính thuộc khu căn hộ chung cư đó để tìm hiểu rõ ràng về vấn đề pháp lý liên quan của căn hộ, xem xét những điều kiện đó có đáp ứng được nhu cầu của mình và có thể tiến hành mua bán một cách nhanh chóng, khả thi hay không.

Bên cạnh đó, vấn đề về quyền sở hữu của người bán cần được chứng thực, xem xét giao dịch chuyển nhượng có khả năng được tiến hành đúng pháp luật qua hai trường hợp sau:

• Trực tiếp đứng tên trên giấy tờ pháp lý của căn hộ.
• Được cho phép, uỷ quyền bởi người khác và có đủ năng lực để đưa ra các quyết định pháp lý liên quan đến tài sản căn hộ theo quy định. 

Thỏa thuận ban đầu sẽ được tiến hành sau quá trình chứng thực tình trạng thực tế các giấy tờ pháp lý của căn hộ:

• Số tiền đặt cọc  
• Thời hạn đóng cọc
• Thời gian thực hiện hợp đồng công chứng. Tỷ lệ phần trăm giá trị căn hộ và tiền cọc cần thanh toán trong quá trình hoàn tất thủ tục giấy tờ.
• Thời gian bàn giao căn hộ, giấy tờ đi kèm và các tài sản thuộc về căn hộ như (nội thất có sẵn,…). Người bán và người mua cần kiểm tra kĩ vấn đề này.
• Chi phí mua bán, chuyển nhượng: Phí công chứng, các loại thuế. Thông thường, người bán cần chịu phí công chứng và thuế thu nhập cá nhân (thường là 2% giá trị căn hộ) và người mua sẽ chịu thuế trước bạ.

Các chi phí cố định và phát sinh trong quá trình mua bán đều có thể được điều chỉnh dựa vào thỏa thuận giữa người mua và người bán để vấn đề tài chính này tối ưu nhất có thể và vẫn đúng theo trình tự pháp luật.

Quá trình mua nhà chung cư cần có sự thỏa thuận từ các bên

Bước 2: Tiến hành đặt cọc căn hộ 

Tiến trình đặt cọc căn hộ cần sự có mặt và chấp thuận giữa các bên: Bên mua, bên bán và bên làm chứng. 

Văn phòng công chứng là nơi có thể hỗ trợ, an toàn hóa quy trình đặt cọc này giữa người mua và người bán với một mức chi phí nhỏ. Phòng công chứng sẽ kiểm tra một lần nữa tính pháp lý của căn hộ trên hệ thống. Qua đó, quy trình mua bán sẽ hạn chế những rủi ro, phát sinh về tiền bạn không cần thiết.

Đặt cọc là một bước quan trọng khi mua bán nhà

Bước 3: Hợp đồng công chứng 

Hợp đồng công chứng sẽ được thực hiện theo thời gian đã thỏa thuận ban đầu tại Phòng Công chứng. Hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng theo mẫu chuẩn đã được soạn sẵn. Song song đó, người mua cần thanh toán một số tiền theo tỷ lệ phần trăm giá trị căn hộ và đặt tiền cọc trong thời gian chờ thủ tục mua bán hoàn tất. Người bán cần giao giấy tờ pháp lý của căn hộ cho người mua. 

Các giấy tờ bên bán cần chuẩn bị bao gồm: 

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (Sổ Hồng)
• Tờ khai thuế trước bạ
• Bản vẽ hiện trạng nhà (nếu có)
• Chứng minh nhân dân/căn cước công dân + hộ khẩu
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
• Giấy đăng ký kết hôn (nếu bên mua hoặc bên bán đã kết hôn)

Các giấy tờ bên mua cần cung cấp trong quá trình thực hiện hợp đồng công chứng:

• Thẻ Căn cước công dân
• Hộ khẩu

Mỗi giấy tờ cần chuẩn bị 02 bản gồm 01 bản sao và 01 bản photo bởi cả hai bên bán và mua.

Đối với đối tượng tổ chức kinh doanh, quá trình công chứng cần có giấy phép kinh doanh và con dấu của công ty. Tùy theo trường hợp bên mua, nếu là vợ chồng cần hiện diện cả hai người và nếu là công ty, người đại diện theo pháp luật sẽ phải có mặt.

Các ký kết mua bán cần có sự góp mặt của hai bên mua và bán

Bước 4: Khai thuế với cơ quan nhà nước 

Sau khi hoàn thành Hợp đồng công chứng, hai bên mua nhà và bán nhà sẽ tiến hành đi khai thuế với chi cục thuế Quận. Thường trong vòng 7 ngày làm việc sẽ tiến hành xong nếu đủ các giấy tờ hồ sơ lên cục thuế và hẹn ngày đóng thuế. Người mua và người bán cần lưu ý là sau khi ký Hợp đồng công chứng phải ra khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc. 

Khai thuế với cơ quan nhà nước là một bước quan trọng để hoàn thành thủ tục mua bán nhà. Thời hạn cho việc này là tối đa 10 ngày sau khi sau đã ký kết hợp đồng công chứng. Nếu các bên mua bán đã chuẩn bị đủ giấy tờ hồ sơ, nộp lên cục thuế và hẹn ngày đóng thuế, quy trình này thường sẽ hoàn tất trong vòng 7 ngày.
Các giấy tờ khai thuế cần chuẩn bị, bao gồm: 

• Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên nhận chuyển nhượng
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản bất động sản
• Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
• Thẻ Căn cước công dân và Hộ khẩu của bên mua
• Thẻ Căn cước công dân và Hộ khẩu của bên bán
• Các tờ khai thuế theo mẫu của địa phương

Sự thảo luận cần diễn ra để đảm bảo quyền lợi giữa các bên

Thủ tục mua bán căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng

Bước 1: Làm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư và thực hiện công chứng văn bản mua bán nhà chung cư đó tại văn phòng công chứng

Văn phòng công chứng hợp đồng giao dịch

Căn cứ theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, quá trình giao dịch mua bán giữa các bên cần được chứng thực và tiến hành dựa trên văn bản chuyển nhượng hợp đồng, thể hiện các thỏa thuận ban đầu như: Giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, tỷ lệ phần trăm giá trị căn nhà cần đặt cọc, thời gian bàn giao, quyền và nghĩa vụ,… Hồ sơ này cần được thực hiện công chứng tại văn phòng công chứng để hoàn thiện bước đầu về mặt pháp lý.

Các giấy tờ cần chuẩn bị cho hồ sơ công chứng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được quy định tại Điểm a Khoản Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD bao gồm: 

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (07 bản gốc)
• Hợp đồng mua bán của bên bán và chủ đầu tư (Bản gốc)
• Biên bản bàn giao nhà của chủ đầu tư (tùy tình trạng của căn nhà)
• Giấy xác nhận của chủ đầu tư về việc căn nhà chung cư giao dịch chưa được cấp sổ hồng (Bản gốc)
• Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (trường hợp bên mua và bán đã kết hôn), giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (trường hợp bên mua đứng tên cá nhân, chưa kết hôn) (Bản gốc)
• Chứng minh nhân dân, thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hiệu lực pháp lý (Bản sao có chứng thực và bản sao, phải xuất trình bản chính để đối chiếu)
• Các giấy tờ theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan chứng thực có trách nghiệm tiến hành công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng đúng trình tự pháp lý, theo thời hạn quy định.

Bước 2: Kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân

Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp

• Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2% thuế suất.
• Lệ phí trước bạ (bên mua thanh toán khi nhận sổ đỏ) = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (Căn cứ vào vị trí căn hộ, do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành). Thông thường sẽ bằng giá chuyển nhượng (trừ các trường hợp đặc biệt).

Lưu ý: Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà do UBND tỉnh, thành phố quy định thì giá nhà do nhà nước định giá sẽ được lấy làm cơ sở tính thuế thu nhập cá nhân bởi cơ quan thuế.

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu chuẩn)
• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (01 bản gốc)
• Hoá đơn VAT qua các lần thanh toán giữa hai bên mua bán (Bản photo)
• Giấy xác minh vị trí đất (Bản gốc)
• Chứng minh nhân dân/căn cước công dân của bên chuyển nhượng (Bản sao có chứng thực)

Cơ quan thuế giải quyết

Chi cục thuế tại địa phương của căn hộ giao dịch

Bước 3: Nộp hồ sơ yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng

Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận căn cứ theo Điểm a Khoản 3 Điều 19 bao gồm:

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (05 bản gốc)
• Hợp đồng mua bán nhà chung cư (Bản gốc)
• Biên bản bàn giao nhà giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (Bản gốc)
• Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (Bản gốc)
• Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên mua (Trong trường hợp vợ chồng cùng nhận chuyển nhượng nhà chung cư) (Bản sao có chứng thực)
• Chứng minh nhân dân/Hộ chiếu/Căn cước công dân của bên chuyển nhượng (Bản sao có chứng thực)

Phía chủ đầu tư cần xác thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán trong vòng 5 ngày và giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (02 bản gốc)
• Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên bán (Bản gốc)
• Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (Bản gốc)
• Biên bản bàn giao nhà (Bản gốc)

Người mua cần đi xem nhà trước khi thực hiện giao dịch

Bước 4: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai

Các câu hỏi liên quan

Cơ quan thuế giải quyết ở đâu?

Cơ quan thuế giải quyết ở chi cục thuế nơi có căn nhà chung cư.

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm các giấy tờ nào?

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Theo mẫu chuẩn)
• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (01 Bản gốc)
• Hoá đơn VAT của các đợt thanh toán (Bản photo)
• Giấy xác minh vị trí đất (Bản  gốc)
• Chứng minh nhân dân/thẻ căn cước công dân/hộ chiếu của bên chuyển nhượng (Bản sao có chứng thực)

Cơ quan thuế giải quyết

Chi cục thuế tại nơi vị trí địa lý thực tế của căn hộ chung cư.

Thời gian cấp sổ sau khi đã nộp đầy đủ hồ sơ là bao nhiêu ngày?

Sau khi nộp đầy đủ giấy tờ hồ sơ thì cơ quan nhà nước sẽ cho giấy hẹn khoảng 3 tuần lên lấy sổ đã được đăng bộ.

Khi nào thì tiến hành khai thuế với cơ quan nhà nước?

Người mua và người bán cần khai thuế với chi cục thuế địa phương trong thời hạn 10 ngày, kể từ khi ký kết hợp đồng công chứng. Trong vòng 7 ngày, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành hoàn thiện các thủ tục mua bán theo pháp lý nếu hai bên chuyển nhượng đã nộp đủ giấy tờ và hẹn ngày đóng thuế. 

Kết luận

Qua những thông tin bổ ích mà Vinhomegroup đã mang lại cho bạn, người mua và người bán đã có thể nắm bắt chi tiết mua nhà chung cư cần những giấy tờ gì. Từ đó, Vinhomegroup sẽ đáp ứng được những yêu cầu pháp lý và mau chóng thuộc quyền sở hữu của bạn mà không phát sinh những chi phí rủi ro và tiết kiệm thời gian. Ngoài ra, bạn có thể thu thập thêm nhiều thông tin mua nhà chung cư cần thiết qua Vinhomegroup.