Vi bằng là gì? Mua nhà công chứng có vi bằng có an toàn không

Quyết định mua nhà vi bằng có thể đem lại nhiều lợi ích nhưng đồng thời cũng mang theo một số rủi ro và vấn đề cần xem xét. Dưới đây là một số yếu tố mà Vinhomegroup đưa ra để bạn xem xét quyết định có nên mua nhà công chứng vi bằng có an toàn không.

Mua nhà vi bằng là gì?

“Mua nhà vi bằng” là một thuật ngữ được sử dụng để chỉ việc mua bán nhà đất mà không thông qua việc công chứng tại cơ quan Nhà nước.Vi bằng thực chất là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định, kèm theo vi bằng sẽ bao gồm những hình ảnh, video trong quá trình xác lập vi bằng.

 Còn Thừa phát lại là người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.

Mua nhà vi bằng được hiểu là người mua và người bán hoàn thành giao dịch ký kết hợp đồng mua bán nhà, trước sự chứng kiến của đơn vị Thừa phát lại mà không đem đi công chứng tại cơ quan Nhà nước. 

Tuy nhiên, việc lập vi bằng để chuyển nhượng nhà đất không có giấy tờ chứng minh là hành vi không đúng quy định và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Vi bằng thực chất là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát

Mua nhà công chứng vi bằng có an toàn không

Mua nhà công chứng vi bằng có an toàn không? Thực chất là không an toàn bởi về mặt pháp lý  vi bằng không thay thế các văn bản công chứng, văn bản chứng thực hay văn bản hành chính khác. Chính vì vậy mua nhà công chứng vi bằng không có giá trị pháp lý và phù hợp với quy định của pháp luật nên sẽ không đảm bảo được quyền sở hữu, sử dụng và các vấn đề pháp luật liên quan của chủ thể đối với ngôi nhà của chủ thể.

Vi bằng được lập để ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp không được lập vi bằng theo quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP1  trong đó có xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực, ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật…

Mua bán nhà đất thông qua vi bằng có giá trị pháp lý hay không?

Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai năm 2013 quy định:

Mọi giao dịch mua bán nhà đất đều phải xác lập thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên dựa trên quy định của pháp luật. Chính vì thế mọi hoạt động mua bán nhà đất trái với quy định trên đều không có giá trị pháp lý. Vậy mua bán nhà đất thông qua vi bằng không có giá trị pháp lý, cũng như không đảm bảo được quyền sử dụng, sở hữu mảnh đất đối với chủ thể.

Không những thế vi bằng chỉ là nguồn chứng cứ giữa các bên khi tranh chấp, là chứng cứ Tòa án xem xét khi giải quyết các vụ dân sự, hành chính theo quy định pháp luật, vi bằng không thay thế cho bản công chứng, văn bản chứng thực hay văn bản hành chính khác.

Thừa phát lại không có quyền công chứng, chứng thực, nên vi bằng chỉ là văn bản xác nhận có sự chứng kiến của Thừa phát lại.

Để đảm bảo các quyền lợi của các bên hãy tuân thủ các quy định của pháp luật đề ra để tránh những tai nạn rủi ro không đáng có nhất là đối với đất đai, nguồn tài sản lớn của con người.

Mua nhà công chứng vi bằng không an toàn.

Trường hợp nào nên lập vi bằng khi mua bán nhà đất.

Như đã nói vi bằng không có giá trị pháp lý nên việc lập vi bằng khi mua bán nhà đất khi ảnh hưởng ít nhiều đến tranh chấp, rủi ro. Chỉ có thể nên lập vi bằng khi mua bán nhà đất trong các trường hợp khi mảnh đất chưa có sổ đỏ, nhưng chủ mảnh đất lại muốn bán nên có thể lập vi bằng mua bán nhà đất để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được tiến hành ngay khi được cấp sổ đỏ.

Ngoài ra còn các trường hợp sau nên lập vi bằng để đảm bảo quyền lợi của chủ đất:

• Xác nhận về tình trạng nhà đất liền kề trước khi xây dựng công trình
• Xác nhận tình trạng nhà trước khi cho thuê hay mua
• Xác nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở tài sản khác trái với pháp luật
• Xác nhận về sự chậm trễ trong việc thi công công trình
• Xác nhận tình trạng tài sản trước ly hôn hoặc thừa kế
• Xác nhận về tình trạng công trình khi nghiệm thu
• Xác nhận tình trạng thiệt hại của cá nhân hay tổ chức do tổ chức hay cá nhân khác gây ra
• Xác nhận sự kiện pháp lý theo quy định pháp luật
• Xác nhận giao dịch không thuộc thẩm quyền của công chứng của tổ chức hành nghề công chứng của UBND theo quy định của pháp luật.

Thủ tục công chứng vi bằng mua bán nhà đất

Thủ tục công chứng vi bằng mua bán nhà đất là quá trình công chứng việc lập vi bằng mua bán nhà đất, quy trình công chứng vi bằng bao gồm các bước sau:

1. Yêu cầu lập vi bằng: Người lập vi bằng đến văn phòng thừa phát lại để gửi yêu cầu.
2. Thỏa thuận lập vi bằng: Người lập vi bằng và người bán thỏa thuận về nội dung vi bằng.
3. Thực hiện lập vi bằng: Người lập vi bằng thực hiện việc lập vi bằng.
4. Gửi vi bằng đến Sở Tư pháp: Người lập vi bằng gửi vi bằng đến Sở Tư pháp để được công nhận.

Công chứng vi bằng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản. Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật.

Quy trình công chứng vi bằng

Cách thức giải quyết hoạt động giao dịch vi bằng

 Vấn đề giao dịch vi bằng có hai cách thức giải quyết gồm: Nộp đơn yêu cầu lên UBND hoặc nộp đơn khởi kiện tại tòa án theo quy định Luật dân sự.

•  Bước 1: Soạn thảo đơn khởi kiện theo mẫu quy định 
•  Bước 2: Nộp đơn tại các cơ quan có thẩm quyền xử lý như đã đề cập bên trên.
• Bước 3: Thanh toán lệ phí tạm ứng cho án để vụ kiện được xử lý.
•  Bước 4: Xem xét, đánh giá và xử lý vụ việc. 

Tuy nhiên, việc mua bán nhà có giấy phép chỉ dừng lại ở giá trị bằng chứng và chưa đáp ứng được các yêu cầu sang tên các sản phẩm bất động sản. Mong rằng thông tin này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về cách thức giải quyết hoạt động giao dịch vi bằng.

Rủi ro khi mua nhà có Sổ đỏ qua vi bằng

Dễ mua thì cũng dễ nguy cơ rủi ro, bởi khi mua bán nhà đất qua vi bằng mà không ký hợp đồng công chứng hoặc chứng thực, người mua không thể sang tên Sổ đỏ.

Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013:

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

1. a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
2. b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cũng yêu cầu hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:

– Đơn đăng ký biến động

– Bản gốc Sổ đỏ

– Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

Khi người bán và người mua chỉ lập vi bằng mua bán nhà mà không tiến hành ký hợp đồng mua bán và công chứng, chứng thực, thì không đủ điều kiện để sang tên Sổ đỏ.

Điều này dẫn đến hàng loạt các rủi ro khác như dễ xảy ra tranh chấp hay không sang tên được nhà, đất cho người khác; không được phép sửa chữa, thế chấp nhà đất đó,…

Dễ xảy ra tranh chấp khi mua nhà công chứng vi bằng

Những kinh nghiệm khi lỡ mua bán nhà đất thông qua vi bằng.

Như đã nhắc ở trên mua bán nhà đất thông qua vi bằng không được pháp luật thừa nhận, do đó người mua bán đất thông qua hình thức này sẽ gặp rất nhiều rủi ro và nguy cơ lớn. Nhưng không may lỡ mua hoặc bên mua nhà đất thông qua vi bằng thì nên xử lý như nào?

• Trường hợp 1: Bên mua và bên bán trao đổi lại với nhau, bên mua có thể yêu cầu hoàn trả lại số tiền họ đã bỏ ra để mua
• Trường hợp 2: Bên bán không hoàn trả, bên mua có thể gửi đơn tố cáo lên cơ quan có thẩm quyền khi thấy bên bán có dấu hiệu chiếm đoạt, bên mua cần thu thập giấy tờ liên quan như Thừa phát lại…. Cơ quan có thẩm quyền có thể căn cứ tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu:

• Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên.
• Yêu cầu bên mua phải hoàn trả như ban đầu ( nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì trị giá tiền để hoàn trả.

Mua bán nhà đất thông qua vi bằng đem lại giá rẻ và giảm bớt các thủ tục lằng nhằng nhưng lại tiềm ẩn rủi ro nhất. Vì vậy người mua cần hết sức chú ý. 

Trên đây là những chia sẻ của Vinhomegroup về vi bằng trong mua bán nhà đất và giải đáp những thắc mắc của bạn đọc về việc mua nhà công chứng vi bằng có an toàn không? Vinhomegroup mong bạn đã có câu trả lời cho chính mình.