Phí bảo trì chung cư là gì? Cách tính như thế nào?

Phí bảo trì chung cư là một trong những loại chi phí mà những ai đang sở hữu căn hộ chung cư đều có trách nhiệm phải đóng theo quy định. Tuy nhiên, vẫn có một số người chưa thực sự hiểu rõ về loại chi phí này. Vậy phí bảo trì chung cư là gì, mức phí bao nhiêu, dùng để làm gì? Hãy cùng Vinhomegroup tìm lời giải cho các câu hỏi trên cũng như các vấn đề khác liên quan đến loại chi phí này nhé!

Phí bảo trì chung cư là gì?

Phí bảo trì chung cư được hiểu là loại phí sử dụng để chi trả cho các hoạt động bảo trì, kiểm tra định kỳ hoặc khi có các hư hại xảy ra đối với các hệ thống, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung của cư dân trong tòa nhà chung cư. Việc bảo trì, kiểm tra thường xuyên sẽ giúp phát hiện kịp thời nếu xảy ra trục trặc trong cơ sở vật chất cũng như đảm bảo chất lượng của các trang thiết bị, hệ thống. Từ đó giúp cuộc sống của người dân trong tòa chung cư trở nên tiện lợi và an toàn hơn, hoạt động của tòa chung cư cũng vận hành trơn tru, hiệu quả hơn.

Phí bảo trì chung cư là loại phí dùng cho việc bảo trì các tài sản chung trong tòa chung cư

Phí bảo trì chung cư dùng để làm gì?

Việc sử dụng khoản phí bảo trì chung cư đã được quy định rõ trong Khoản 2, Điều 109, Luật nhà ở năm 2014. Theo đó thì phí bảo trì chung cư chỉ được dùng cho những công việc bảo trì các cơ sở vật chất thuộc phần sở hữu chung của cư dân trong tòa nhà chung cư. Và khoản phí này không được sử dụng để chi trả cho các công việc liên quan đến quản lý, vận hành tòa nhà chung cư cũng như các vấn đề khác.

Đối với trường hợp khoản phí bảo trì chung cư chưa được sử dụng hết nhưng tòa nhà chung cư phải phá dỡ, khoản tiền còn lại sẽ được dùng cho các công việc như: Hỗ trợ việc tái định cư cho cư dân cũ, hoặc sau khi tòa chung cư được xây dựng lại, khoản tiền này sẽ được đưa vào lại quỹ bảo trì tài sản chung của căn chung cư mới.

Phí bảo trì chung cư được sử dụng để chi trả cho các hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà

Phí bảo trì chung cư bao nhiêu?

Tại Khoản 1, Điều 108, bộ Luật nhà ở 2024 có quy định rõ ràng về mức phí bảo trì chung cư. Cụ thể, mức phí này sẽ bằng 2% giá trị căn hộ trên hợp đồng.

Phí bảo trì chung cư tính bằng 2% giá trị căn hộ

Cách tính phí bảo trì chung cư?

Cách tính phí bảo trì chung cư sẽ có sự phân biệt giữa chủ đầu tư và cư dân trong nhà chung cư. Cụ thể, theo điều 108 Luật nhà ở 2014, cách tính loại phí này là:

Người thuê mua căn hộ/diện tích nộp

Đối với người thuê hoặc sở hữu căn hộ chung cư sẽ phải nộp mức phí bảo trì với tỷ lệ 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác. 

Pháp luật đã quy định rõ, chủ đầu tư sẽ đóng mức tiền bảo trì bằng 2% giá trị của căn hộ chung cư, phần diện tích mà đã được chủ đầu tư bán hoặc cho thuê. Khoản tiền này sẽ được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và khoản tiền này sẽ được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua.

Giả sử, bạn mua một căn hộ chung cư có giá trị là 2 tỷ, thì theo cách tính trên, số tiền cho phí bảo trì chung cư mà bạn phải đóng sẽ là: 2 x 2% = 40 triệu VNĐ.

Người thuê hoặc sở hữu căn hộ chung cư nộp mức phí bảo trì bằng  2% giá trị căn hộ

Chủ đầu tư nộp

Đối với chủ đầu tư thì họ phải đóng phí bảo trì cho các căn hộ, phần diện tích khác được giữ lại không bán, không đem cho thuê, hoặc các phần diện tích, căn hộ trong tòa nhà mà chưa có người thuê, người mua tính đến lúc dự án được bàn giao đưa vào sử dụng. Không tính phần diện tích sở hữu chung của cư dân. Mức phí mà chủ đầu tư sẽ đóng sẽ bằng 2% giá trị của các diện tích kể trên. Và giá trị này sẽ được lấy theo giá bán cao nhất của căn hộ bán ra trong tòa chung cư này.

Tóm lại, chủ đầu tư phải đóng phí bảo trì chung cư bằng 2% giá trị của căn hộ, phần diện tích được giữ lại và giá trị được tính theo mức giá bán cao nhất của căn hộ trong tòa nhà chung cư.

Để dễ hình dung, ta có thể lấy ví dụ minh họa về một chung cư có diện tích mà chủ đầu tư giữ lại là 300m2. Căn hộ có giá bán cao nhất trong tòa nhà này là căn hộ có diện tích 100m2, bán với giá 5 tỷ VNĐ. Vậy giá bán cho một mét vuông tương ứng sẽ là 50 triệu/m2. Từ những thông tin này, áp dụng vào cách tính nêu trên, ta tính được mức phí bảo trì mà chủ đầu tư của căn chung cư này phải nộp là: (50 * 300)*2% = 300 triệu.

Phí bảo trì chung cư đóng khi nào?

Đối với những khách hàng thuê hoặc mua căn hộ chung cư thì thời điểm đóng phí bảo trì chung cư đã được quy định rõ trong điều 108 Luật nhà ở 2014. Cụ thể, thời điểm phải đóng loại phí này là khi khách hàng được bàn giao căn hộ từ chủ sở hữu tòa chung cư. Chi phí bảo trì chung cư sẽ được kê khai rõ ràng, minh bạch trên hợp đồng mua bán hoặc thuê mua.

Phí bảo trì chung cư được đóng khi bàn giao căn hộ

Đối với thời điểm đóng phí bảo trì chung cư của chủ sở hữu thì điều này chưa được luật pháp quy định. Tuy nhiên thì có nhiều người đề xuất rằng chủ đầu tư nên đóng phí bảo trì chung cư trong vòng 5 năm, cũng tức là khoảng thời gian kết thúc các công việc bảo hành của nhà chung cư.

Ai phải đóng phí bảo trì chung cư?

Tại mỗi chung cư sẽ có một khoản quỹ dùng cho các công tác bảo trì chung cư được gọi là quỹ bảo trì chung cư. Quỹ này được tạo nên từ khoản phí bảo trì chung cư đóng bởi hai nhóm đối tượng là cư dân trong tòa chung cư và chủ sở hữu nhà chung cư. Theo quy định của pháp luật, cả hai nhóm đối tượng trên đều là những người có trách nhiệm phải đóng phí bảo trì chung cư.

Cư dân

Những ai có quyền sở hữu căn hộ chung cư, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích riêng trong chung cư đều có trách nhiệm phải đóng phí bảo trì chung cư. Khoản phí này sẽ dùng cho việc nâng cấp, sửa chữa, kiểm tra định kỳ các hệ thống, trang thiết bị, cơ sở vật chất trong tòa nhà. Từ đó giúp đảm bảo chất lượng của tòa nhà chung cư, giảm thiểu các vấn đề hư hại, xuống cấp hoặc hỏng hóc.

Chủ đầu tư

Chủ đầu tư cũng là người có trách nhiệm phải đóng phí bảo trì chung cư theo quy định của pháp luật, tại Điều 108, bộ Luật nhà ở 2014, cụ thể như sau:

Đối với phần diện tích mà chủ đầu tư sử dụng để bán hoặc cho thuê mua trong căn chung cư thì chủ đầu tư phải đóng mức phí bảo trì chung cư bằng 2% giá trị của phần diện tích bán, cho thuê mua này. Khoản phí này sau đó sẽ được tính vào giá bán, giá thuê căn hộ, diện tích khác mà khách hàng phải trả khi nhận bàn giao căn hộ. Và theo quy định, khoản phí này phải được liệt kê rõ ràng trên hợp đồng mua, thuê bán để khách hàng được biết.

Về phần căn hộ, diện tích khác được chủ đầu tư giữ lại, không thực hiện giao dịch hoặc chưa bán, cho thuê trước thời hạn dự án chung cư được bàn giao sử dụng thì khoản phí bảo trì mà chủ đầu tư phải đóng sẽ là 2% giá trị của phần diện tích được giữ lại này. Đồng thời, giá trị phần diện tích được giữ lại sẽ tính theo giá bán của căn hộ có mức giá cao nhất trong tòa chung cư. Ngoài ra, phần diện tích được giữ lại sẽ không tính phần diện tích thuộc sở hữu chung của cư dân.

Chủ đầu tư và cư dân đều có trách nhiệm phải đóng phí bảo trì chung cư.

Quy định về sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư

Quỹ bảo trì chung cư là một khoản tiền chung được tạo nên từ việc đóng phí bảo trì của cư dân và chủ đầu tư. Quỹ này được dùng cho các công việc bảo trì, kiểm tra, sửa chữa phần sở hữu chung trong tòa chung cư. Chủ đầu tư và ban quản trị chung cư sẽ chịu trách nhiệm quản lý khoản phí này. Vì đây là khoản quỹ thuộc sở hữu chung nên việc sử dụng quỹ bảo trì chung cư cần tuân theo các quy định cụ thể.

Trường hợp sử dụng phí bảo trì chung cư

Phí bảo trì chung cư được sử dụng để chi trả cho các công việc bảo trì tòa nhà chung cư. Theo điều điều 34, Thông tư 02/2016/TT-BXD có quy định cụ thể các trường hợp sử dụng phí bảo trì chung cư, bao gồm:

• Bảo trì cho các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung trong tòa chung cư:

• • Toàn bộ khoảng không gian và hệ thống kết cấu tải lực, các công cụ thiết bị  kỹ thuật thuộc sở hữu chung trong nhà tòa nhà bao gồm các dạng tường như tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ.  Khung sườn, cột trụ, sàn nhà, mái, sân thượng, lan can, hành lang, hệ thống thang máy, cầu thang bộ, lối thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật. Các hệ thống cấp điện, nước, ga và các hệ thống phát thanh, truyền hình, thông tin liên lạc. Hệ thống ống thoát nước, bể phốt, cột thu lôi, hệ thống PCCC và các hệ thống, cơ sở vật chất khác không thuộc phần sở hữu riêng của cư dân trong tòa chung cư.
  • Các hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở phía bên ngoài, được liên kết với căn chung cư, không bao gồm các hệ thống hạ tầng kỹ thuật cần phải bàn giao cho Nhà nước, giao cho chủ đầu tư dự án kiểm soát theo như nội dung được duyệt trước đó hoặc các hạ tầng dùng cho công cộng.
  • Các công trình, dự án công cộng trong khu chung cư, không tính các công trình thuộc loại hình đầu tư xây dựng vì mục đích kinh doanh hoặc các công trình xây dựng phải giao cho Nhà nước theo các nội dung đã phê duyệt trước đó bao gồm sân chung, các cảnh quan thiên nhiên như công viên, vườn tược và một số công trình khác đã liệt kê trong nội dung dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.
• Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm hệ thống thông gió, máy phát điện, hệ thống cấp điện để chiếu sáng, sinh hoạt, thang máy, máy bơm nước, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp ga, cấp nước, thoát nước, lò sưởi, máy phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, hệ thống PCCC, thu lôi và hệ thống các thiết bị khác thuộc sở hữu chung của cư dân trong nhà chung cư.
• Xử lý nước thải, rác thải tắc nghẽn, hút bể phốt thường xuyên, vệ sinh, cấy vi sinh cho hệ thống nước thải trong căn nhà chung cư.
• Các nội dung khác của nhà chung cư thuộc sở hữu chung của các cư dân trong nhà chung cư theo thỏa thuận đã ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua hoặc theo các quy định hiện hành của pháp luật về nhà ở.

Phí bảo trì chung cư được sử dụng cho các hoạt động bảo trì phần sở hữu chung

Trách nhiệm của người quản lý phí bảo trì chung cư

Về trách nhiệm của người quản lý phí bảo trì chung cư, theo điều  Điều 109 Luật nhà ở 2014, Chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư sẽ có các trách nhiệm tương ứng đối với việc quản lý quỹ bảo trì chung cư như sau:

Đối với trách nhiệm của chủ đầu tư:

• Chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm gửi khoản tiền thu phí bảo trì từ người mua, người thuê trong vòng 7 ngày vào tài khoản gửi tiết kiệm để quản lý khoản tiền này. Đồng thời, tài khoản này bắt buộc phải mở tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam và chủ đầu tư phải báo cáo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh tại nơi xây dựng tòa nhà chung cư này.
• Trong vòng 7 ngày kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập thì chủ đầu tư có nghĩa vụ phải chuyển giao khoản tiền bảo trì chung cư cho Ban quản trị chung cư để quản lý và sử dụng khoản tiền này tuân theo các quy định của luật pháp. Khoản tiền được chuyển giao phải bao gồm cả tiền gốc lẫn lãi tiền theo đúng lãi suất của ngân hàng, tổ chức tín dụng mà chủ đầu tư đã gửi tiền. Đối với trường hợp phía chủ đầu tư không thực hiện đúng việc bàn giao theo quy định thì bên Ban Quản trị chung cư có quyền nhờ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi tòa chung cư trực thuộc hỗ trợ xử lý bằng các biện pháp cưỡng chế để chủ đầu tư bàn giao theo đúng quy định.
• Khoản phí bảo trì chỉ được sử dụng cho các công việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng khoản kinh phí này cho việc quản lý vận hành nhà chung cư cũng như cho các mục đích khác. Trong trường hợp phí bảo trì chưa hết nhưng căn chung cư bị phá dỡ thì phần tiền còn lại sẽ được dùng cho công  việc hỗ trợ tái định cư cho cư dân hoặc nộp lại vào quỹ bảo trì chung cư khi nhà chung cư mới được xây lại.
• Riêng đối với khoản tiền sử dụng bảo trì cho phần sở hữu chung của khu kinh doanh, dịch vụ trong tòa chung cư thì sẽ do chủ sở hữu khu kinh doanh, dịch vụ này chịu trách nhiệm quản lý và sử dụng.

Chủ đầu tư và Ban quản trị chịu trách nhiệm quản lý phí bảo trì chung cư

Đối với trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư:

• Ban quản trị nhà chung cư sẽ chịu trách nhiệm đối với việc quản lý và  sử dụng kinh phí bảo trì chung cư. Đảm bảo cho khoản phí bảo trì này được sử dụng đúng mục đích, đúng nội dung cần bảo trì, tuân thủ theo bản kế hoạch đã được quyết định tại Hội nghị nhà chung cư mỗi năm. Ngoài ra, cần phải có các hóa đơn tài chính, thanh toán quyết toán đúng theo quy định của pháp luật để kê khai, báo cáo rõ ràng về các nội dung chi trả cho từng hạng mục bảo trì với cư dân và tại Hội nghị nhà chung cư.
• Đối với việc có thành viên trong ban Quản trị nhà chung cư sử dụng quỹ bảo trì chung cư sai mục đích, sai quy định thì người này sẽ bị xử phạt và tiến hành đền bù theo quy định của pháp luật.
• Về phần kinh phí sử dụng cho việc bảo trì phần sở hữu chung của khu căn hộ và phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì Ban quản trị sẽ có trách nhiệm lập tài khoản và chuyển khoản tiền này vào để quản lý và sử dụng theo đúng quy định.

Như vậy, để hạn chế các tranh chấp phát sinh giữa cư dân và chủ đầu tư, Ban quản trị về vấn đề xoay quanh khoản tiền phí bảo trì chung cư thì các chủ đầu tư và Ban quản trị cần tuân thủ các quy định trong việc quản lý và sử dụng khoản tiền này. Cần có sự công khai, minh bạch trong quá trình sử dụng để tránh các tranh chấp hiểu lầm không đáng có. Đồng thời, các cư dân cũng cần theo dõi, giám sát việc sử dụng khoản phí bảo trì chung cư để có thể đảm bảo được quyền lợi của bản thân.

Các lưu ý khác về phí bảo trì chung cư

Dưới đây là một số lưu ý khác về phí bảo trì chung cư mà bạn có thể tham khảo thêm để có được cái nhìn toàn diện đối với loại phí này:

Tần suất cư dân phải đóng phí bảo trì chung cư

Phí bảo trì chung cư không phải là loại phí chỉ nộp một lần duy nhất. Khi quỹ bảo trì chung cư cạn thì chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm thông báo cho các cư dân trong khu chung cư tiến hành nộp thêm. Việc yêu cầu đóng thêm phí bảo trì chung cư sẽ được chủ đầu tư tổ chức họp cư dân để lấy ý kiến chung trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Việc đóng phí bảo trì chung cư sẽ diễn ra khi quỹ bảo trì chung cư cạn

Phí bảo trì chung cư phải xuất hóa đơn

Khi sử dụng khoản tiền từ phí bảo trì chung cư thì cần phải có các hóa đơn tài chính, các thanh toán cũng như quyết toán đúng quy định của pháp luật về tài chính và phải thông báo tại Hội nghị nhà chung cư để đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng trong việc sử dụng khoản phí chung này.

Kết luận

Qua bài viết trên, Vinhomegroup đã gửi đến bạn những thông tin chi tiết nhất về các vấn đề xoay quanh phí bảo trì chung cư. Mong rằng bài viết này của chúng tôi sẽ giúp quý khách có được sự hiểu biết rõ ràng về loại chi phí này để đảm bảo các quyền lợi của bản thân khi sử dụng căn hộ chung cư. Nếu như còn bất kỳ thắc mắc nào, đừng ngần ngại mà hãy liên hệ cho Vinhomegroup để chúng tôi có thể hỗ trợ bạn nhé!